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    調(diào)整限購(gòu)資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

    從天津、南寧兩地限購(gòu)政策調(diào)整特征來看，兩者均是從區(qū)域的角度來鑒定是否限購(gòu)，擴(kuò)大符合購(gòu)房資格的群體范圍。此舉有助于城市與區(qū)域市場(chǎng)放量成交，適度改變當(dāng)前這些城市或區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)2014年年初以來下滑的局面。

    此外，各地出臺(tái)的“限購(gòu)”政策大多數(shù)以當(dāng)?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個(gè)月(當(dāng)前北京為5年，廣州“穗六條”為3年、上海“滬七條”為2年、武漢等二線城市大多數(shù)為2年較為嚴(yán)格)為購(gòu)房的基本條件，此時(shí)，“限購(gòu)”政策也可以通過調(diào)整社保、納稅證明實(shí)際繳納年限來實(shí)現(xiàn)限購(gòu)政策的定向?qū)捤桑瑪U(kuò)大符合購(gòu)房資格群體范圍。

    戶籍改革側(cè)面突破限購(gòu)

    仔細(xì)研究無錫、海口戶籍新政，不難發(fā)現(xiàn)，無論是無錫戶籍新政中購(gòu)房“戶均建筑面積達(dá)60平方米以上”的條件，還是海口的“購(gòu)買單套建筑面積在120平方米以上的新建商品住房”的條件來看，很明顯是針對(duì)當(dāng)前無錫、海口市樓市大戶型庫(kù)存較大而來，主要是為了去化“大戶型”房源庫(kù)存。

    同策咨詢認(rèn)為，在無錫、海口限購(gòu)政策沒有可能直接放松的可能性的市場(chǎng)背景下，通過放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購(gòu)”，成為無錫、海口兩個(gè)城市樓市調(diào)控政策短期“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)放量與城市化進(jìn)程的非常重要手段。

    當(dāng)前，戶籍制度改革正在如火如荼進(jìn)行。尤其是三四線城市，外地居民只要購(gòu)房就可以落戶。那么，對(duì)于落戶的這些外地居民來講，具有了本地戶籍，當(dāng)然就可以進(jìn)行第二套住房的購(gòu)買資格；當(dāng)前戶籍制度改革背后的異地高考、人才引進(jìn)等特定人群對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)住房需求也表現(xiàn)比較強(qiáng)勁，有條件地定向?qū)捤煞潘蛇@類人群的住房購(gòu)買資格或許成為未來政策層面的趨勢(shì)，這或許也會(huì)成為側(cè)面突破“限購(gòu)”的方法之一。

    不同需求市場(chǎng)“差別化”

    豪宅樓盤該不該松綁限購(gòu)？這還是個(gè)爭(zhēng)議的話題。同策咨詢認(rèn)為，高端豪宅放開限購(gòu)不是不可以，因?yàn)椋瑥谋举|(zhì)上來講，豪宅市場(chǎng)和中小戶型自住需求為主的普通商品住宅市場(chǎng)可以歸結(jié)為不同的市場(chǎng)需求，在當(dāng)前市場(chǎng)背景下，豪宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)變化情況基本上對(duì)于普通商品住宅沒有太多影響。

    但是，如果“限購(gòu)”措施今后要進(jìn)行微調(diào)，新出臺(tái)的“限購(gòu)”措施首先仍然要遵循差別化的原則，首先保護(hù)中小戶型、自住型剛性需求為主，比如限購(gòu)政策針對(duì)“90平方米以下，或以當(dāng)?shù)刈宰?biāo)準(zhǔn)”為限，以家庭為單位進(jìn)行限購(gòu)，保護(hù)首套自住型需求；其次，對(duì)于高端市場(chǎng)從限貸的角度抑制樓市投資需求，而不是限購(gòu)；第三、限購(gòu)“微調(diào)”政策如果有必要進(jìn)行調(diào)整，可對(duì)豪宅和郊區(qū)別墅放開限購(gòu)，改以限貸和稅收手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。 如此這樣，即保證中低收入者的自住剛性需求，也不影響高端樓市的成交，整體市場(chǎng)還可以保持相對(duì)的活躍度。

    執(zhí)行層面“明緊暗松”

    從過去幾年各地限購(gòu)政策的執(zhí)行軌跡來看，當(dāng)樓市相對(duì)低迷期時(shí)，限購(gòu)政策從執(zhí)行層面“明緊暗松”總會(huì)發(fā)生。

    回顧過去幾年，從執(zhí)行面來看，當(dāng)樓市相對(duì)低迷期時(shí)，在二三線城市、甚至一線城市，補(bǔ)繳社保證明、納稅證明已成常態(tài)，甚至有的二三線城市中介代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)已成為現(xiàn)實(shí)。以寧波為例，盡管寧波沒有直接發(fā)文正式宣布終止限購(gòu)，但是，限購(gòu)令從執(zhí)行層面似乎已經(jīng)是名存實(shí)亡。

    因此，當(dāng)前樓市相對(duì)低迷期時(shí)，各地限購(gòu)政策執(zhí)行的意愿明顯會(huì)下降，此前代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)或?qū)⒅噩F(xiàn)市場(chǎng)，屆時(shí)，二三線城市的限購(gòu)基本會(huì)被這個(gè)潛規(guī)則破解，呈現(xiàn)出“明緊暗松”的政策面執(zhí)行特征，甚至部分二三線城市限購(gòu)政策會(huì)“名存實(shí)亡”，執(zhí)行層面已經(jīng)不再執(zhí)行，只不過是還難以扯下這層遮羞的紗布而已。

    下放限購(gòu)資格審批權(quán)限

    “下放限購(gòu)資格審批權(quán)限”不是第一次聽到，在過去幾年限購(gòu)政策執(zhí)行過程中也有所傳言。而至今，昆明有可能會(huì)將“下放限購(gòu)資格審批權(quán)限”變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，成為變相放松或取消限購(gòu)的手段。

    據(jù)媒體報(bào)道，目前昆明市購(gòu)房網(wǎng)簽之前必須獲得購(gòu)房資格，而在系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)后，購(gòu)房人購(gòu)買新房是否被限購(gòu)，可在開發(fā)商處直接查詢。以后，一手房就市場(chǎng)購(gòu)房者是否具有購(gòu)房資格不需要再通過市房產(chǎn)交易中心查詢，而二手房依然延續(xù)現(xiàn)有查詢方式。

    對(duì)此，不需要通過市房產(chǎn)交易中心查詢購(gòu)房資格，也就意味著地方政府下放限購(gòu)資格審批權(quán)限，放松限購(gòu)政策執(zhí)行力度。同策咨詢認(rèn)為，如果昆明上述政策調(diào)整獲得默認(rèn)，那么，后續(xù)還會(huì)有更多的其他城市跟風(fēng)，通過下放限購(gòu)資格審批權(quán)限放松或逐步取消限購(gòu)政策。

    近日，各地限購(gòu)政策開始出現(xiàn)定向?qū)捤傻拇胧＝刂聊壳埃瑩?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南寧、天津、無錫、海口、溫州等城市已明確發(fā)文或明確表示限購(gòu)政策已做調(diào)整。除此之外，杭州、長(zhǎng)沙、寧波、沈陽(yáng)、昆明等城市放松限購(gòu)市場(chǎng)傳聞?lì)l出。

    同策咨詢認(rèn)為，限購(gòu)取消是大勢(shì)所趨。筆者預(yù)計(jì)，除了一線城市外，40個(gè)左右限購(gòu)城市的限購(gòu)政策有可能在今年年底前全面放松，2015年樓市限購(gòu)政策將退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。