摘要：“經(jīng)濟適用房、公租房、廉租房并軌政策目前正在研究制定中，年底前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下稱‘住建部’)會出臺相關(guān)文件。”11月5日，從住建部住房保障司獨家獲悉。“目前條件下，經(jīng)濟適用房不可能取消，外界傳言經(jīng)適房取消系誤解。當(dāng)下部分城市取消經(jīng)適房只是各地做的一個探索…
據(jù)了解，從2011年開始，銅陵、鄭州、煙臺等多地已開始探索保障房并軌政策，將經(jīng)適房、公租房、廉租房統(tǒng)一為公共租賃房或者統(tǒng)稱為保障房，統(tǒng)一出租給需要保障的人群，同時分別給予不同人群分檔補貼。
“住建部的總思路不會取消經(jīng)適房，租賃性和產(chǎn)權(quán)性的保障房都會有，只是會明確政府在其中的責(zé)任，會制定相應(yīng)的準(zhǔn)入和退出機制，取消產(chǎn)權(quán)性保障房的一部分福利性質(zhì)。”上述住建部住房保障司人士告訴記者，住房保障是大保障，根據(jù)每個人的承受能力不同，形式也應(yīng)多種多樣，若純粹是租賃住房的話，中央財政也拿不出那么多資金，后續(xù)的資金回籠也是一個大問題。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個別地方退出經(jīng)適房，部分原因是經(jīng)適房存在一定的尋租空間，但更主要的原因是公租房和廉租房是中央財政出錢，而經(jīng)適房中央財政沒有補貼，都由地方財政出資，所以地方的興趣并不大。
不過，“三房”并軌即便成行，也將面臨一系列問題，如混合輪候如何確保最需要保障的人群優(yōu)先獲得保障？另外，目前不同政策的保障房資金來源渠道不一，如何保證各部委及中央和地方政府互相協(xié)調(diào)，也是面臨的一大難點。
經(jīng)適房的前世今生
在我國，經(jīng)濟適用房已存在多年，但每個時期對其定義各不相同。1997年、1998年房改時期，國家停止了福利分房，當(dāng)時為了解決商品房價格和工薪階層收入差距較大的問題，1998年推出了經(jīng)濟適用房。當(dāng)時這類房子誰都可以買，基本按照成本價上市，全部產(chǎn)權(quán)歸個人，而且套型面積也比較大。
最初的經(jīng)適房是可租可賣的，亞洲金融危機之后，考慮到出租回籠資金慢，為了緩解財政壓力，國家把經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)全部賣給了個人。“因為當(dāng)時對保障人群不設(shè)限，也曾出現(xiàn)過類似經(jīng)適房里開豪車的現(xiàn)象。但隨著房價的高漲，政策也出現(xiàn)了調(diào)整，經(jīng)適房逐步成為了保障房中的種類之一。之后，資質(zhì)審查日益嚴(yán)格，套型面積也有了相應(yīng)限制，銷售對象也變成了共有產(chǎn)權(quán)。”了解經(jīng)適房相關(guān)情況的中國房地產(chǎn)研究會副會長童悅仲介紹說。
“經(jīng)濟適用房的發(fā)展非常復(fù)雜，2004年之前基本是以經(jīng)濟適用房為主的供應(yīng)體系，沒有購買限制；2004年之后，經(jīng)濟適用房成為保障房的一個種類，歷史含義、定位和保障對象都不一樣了。”上述住建部住房保障司人士表示，對待經(jīng)濟適用房要一分為二來看。制度設(shè)計本身很好，是政府、企業(yè)、個人共同出資解決住房保障問題。只是這幾年因房價漲得過快，其中出現(xiàn)了牟利空間和財富集聚效應(yīng)。
索取消經(jīng)濟適用房的同時，也有城市仍把經(jīng)濟適用房作為保障房的一個類別，比如，上海曾取消經(jīng)適房十年，后又恢復(fù)了。
“住建部并沒有統(tǒng)一的制度規(guī)定經(jīng)濟適用房各地必須要做，各地可以根據(jù)地方實際情況來做經(jīng)濟適用房、公租房、廉租房、限價房等各類保障房。”上述住建部住房保障司人士說。
與公租房、廉租房不同，經(jīng)適房保障對象是部分中低收入家庭。就目前而言，其存在仍具有一定的合理性。日前，習(xí)近平總書記在中共中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)時強調(diào)，在推進住房保障工作中，要注意盡力而為和量力而行相結(jié)合。這其中，或許亦考慮到了經(jīng)適房在目前階段的現(xiàn)實可行性。
“三房”并軌探索中
未來可見的是經(jīng)濟適用房并不會“一刀切”取消，租賃性和產(chǎn)權(quán)性的保障房將并存，由經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房并軌將完善未來的保障房供應(yīng)和保障制度。今年5月份，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中明確要求，健全保障性住房分配制度，有序推進公租房、廉租房并軌。
關(guān)于為何要推出“三房”并軌，童悅仲表示，“并軌制度的提出是考慮到各類保障房類別太多，管理起來不方便。”
公租房、廉租房并軌，目前各地已有不少探索。安徽省銅陵市作為全國較早探索保障房并軌的城市之一，2011年9月出臺了《銅陵市保障性住房建設(shè)管理辦法》，探索出了“并軌運行，租補分離，分檔補貼，先租后售，共有產(chǎn)權(quán)”的住房保障制度架構(gòu)，其經(jīng)驗曾得到住建部的贊許。據(jù)了解，目前安徽省正在學(xué)習(xí)推廣此做法。
11月6日，銅陵市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會副主任王文善透露，銅陵統(tǒng)一保障房房源統(tǒng)稱為公共租賃房，產(chǎn)權(quán)歸政府，只出租，不出售。“統(tǒng)一按照市場價對保障群體出租，政府會根據(jù)不同的保障群體給予分檔補貼。這些公共租賃住房5年內(nèi)不允許轉(zhuǎn)讓出售。5年后，租戶可以優(yōu)先購買公共租賃房，但按照市場評估價值賣，增值部分由政府收回。”
“并軌后，經(jīng)適房、公租房、廉租房可能都按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來建，在建設(shè)中不再分類，保障人群上明確為中低收入家庭，政府則對租房人群根據(jù)實際情況分檔次給予不同的補貼。”一位了解并軌制度情況的內(nèi)部人士告訴記者。
“未來經(jīng)適房的推進方向是政府和個人共有產(chǎn)權(quán)，若出售，資產(chǎn)性收益部分由政府收回。”在業(yè)內(nèi)人士看來，公租房、廉租房沒有可持續(xù)性，誰會干呢？政府要明確在其中的責(zé)任，若所有的建設(shè)維護費用都由政府來承擔(dān)，財政負(fù)擔(dān)會很重，后續(xù)的維護養(yǎng)護費用也很高。
“目前來看，‘三房’并軌的難點在于，如何確保保障到最需要保障的人群。以前是經(jīng)適房、公租房、廉租房分類輪候，但是并軌后都在一起排隊搖號的話，最低收入家庭能否優(yōu)先享受到保障是個問題。”上述住建部住房保障司人士說。
“原來的廉租房是由發(fā)改委作為投資補助下發(fā)的，公租房則是財政部作為轉(zhuǎn)移支付來做。并軌后，資金層面將涉及部委間協(xié)調(diào)問題。”一位住建部內(nèi)部人士坦言，并軌協(xié)調(diào)工作也是目前一大難題。
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