摘要：在打造中國經濟升級版的大背景下，2013樓市走完上半場。 上半年樓市可謂熱鬧非凡：新“國五條”出臺，地方細則全面落地，房產稅試點擴圍的傳言驟起，流動性收緊信號釋放。而市場似乎產生了足夠的免疫，重點城市的成交均價、成交量皆一路上揚。 上半年樓市量價齊升 根…
在打造中國經濟升級版的大背景下，2013樓市走完上半場。
上半年樓市可謂熱鬧非凡：新“國五條”出臺，地方細則全面落地，房產稅試點擴圍的傳言驟起，流動性收緊信號釋放。而市場似乎產生了足夠的免疫，重點城市的成交均價、成交量皆一路上揚。
上半年樓市量價齊升
根據中國房地產指數系統百城價格指數，2013年6月，全國百個城市（新建）住宅平均價格為10258元/平方米，環比5月上漲0.77%。值得一提的是，這已是百城房價指數連續第13個月環比上漲。
與此同時，樓市成交量亦呈上升趨勢。根據國家統計局數據，今年1—5月份，全國商品房銷售面積39118萬平方米，同比增長35.6%。
“一方面，強勁的市場需求在支撐著樓市，供需矛盾或者結構性供需矛盾沒有得到有效緩解，自然難抑房價。另一方面也因為多地地方政府落實“國五條”有偏差，調控政策并沒有發揮預期作用。”有業內人士如此表示。
原本緊張的供求關系，加之開發企業的“少量多批”、“封盤”等營銷手段，推動了“日光盤”漲價的現象上演。以北京市場為例，珠江悅公館、金地格林格林、中建國際城等此前開盤的項目均出現“即開即罄”。
政府與開發商之間的博弈由此愈演愈烈。3月深圳傳出限價消息，4月廣州、北京也加入限價行列，5月則出現了“限價令”升級——北京表示樓盤預售得副市長簽字。但開發商也快速找到了“變通之道”，即通過分拆精裝修、轉賣現房等，曲線應對“限價令”。
“如果限制房價就能讓房地產進入健康發展的軌道，歷次房地產調控就不會屢屢出動。”一位房地產資深專家表示。
“土地財政”不改 調控難見效
樓市的量價齊漲，帶動了房企上半年業績飄紅。綜合公開信息統計，截止8日，已公布銷售業績的16家房企合計銷售額高達3664.9億，同比上漲34.6%。而與去年同期的“以價換量”不同的是，品牌房企今年上半年采取了“提價策略”。
而在火熱的市場銷售推動下，土地市場再次上演“供需兩熱”。據K8土地網數據顯示，上半年全國百城土地出讓金為7629億元，同比增加47%，土地溢價率也在高位運行，達16%。
由此，“面粉、面包之問”再次拷問樓市。住房和城鄉建設部政策研究中心綜合研究處處長趙路興表示，現階段流動性緊張，地方負債又高達臨界點，宏觀經濟壓力不斷加大，因此，部分地方政府不得不選擇可以補充財政資金的房地產市場，而土地卻又是其擁有的最大可利用資源。
審計署6月發布的地方政府本級政府性債務審計結果公告顯示，36個地區2012年底債務余額共計3.85萬億元。其中，超過半數地方政府指望賣地還錢。
地方財政沉疴不解，樓市調控何以走出“調、漲”怪圈？有業內人士建言：相關職能部門應當也必須出臺更加強有力的政策措施，倒逼地方遠離“土地財政”，將精力放在支持實體經濟發展上。
積極探索長效調控機制
縱使存在眾多體制性、結構性矛盾的暴露點和凝結點，所幸的是，房地產市場改革卻同樣在有條不紊地進行。
國家發改委主任徐紹史在向全國人大常委會所作的報告中透露，國家城鎮化規劃目前正在廣泛征求意見并抓緊修改完善中。對于城鎮化建設中的土地制度，報告指出，將創新土地管理制度，優化土地利用結構，提高土地利用效率，合理滿足城鎮化用地需求。
住建部、發改委等多個部門正在就樓市調控長效機制進行研究，其中的三大基礎性工作，包括房產稅試點擴容、個人住房信息系統全國聯網、健全不動產統一登記制度亦開始起步。
中國住宅及房地產研究會副會長顧云昌表示，房地產調控長效機制建立，歸根結底還是要通過財稅、金融、土地等方面的改革實現。具體而言，房地產財稅方面，要統籌考慮改革方案，房產稅是重要的組成部分；金融方面，要在供應和需求兩個方面的杠桿上做文章，差別對待；在土地方面，要打破城鄉二元化壁壘，早日整治小產權房。
任何改革都需要勇氣。盡管未來改革之路很艱難，但可以樂觀預計，在打造中國經濟升級版的背景下，房地產市場改革有望實現突破，為行業的可持續發展打下基礎。
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