摘要：城市化進程帶來的龐大購房需求，或許是行政手段難以阻擋的。 今年前11個月，一些熱點城市的商品房銷售面積出現大幅下滑，其中，北京的新房銷售創下9年來的新低，上海的商品房銷售面積也有不小的降幅。“限購令”影響下的熱點城市，已不可避免地迎來樓市“寒冬”。 但這并…
城市化進程帶來的龐大購房需求，或許是行政手段難以阻擋的。
今年前11個月，一些熱點城市的商品房銷售面積出現大幅下滑，其中，北京的新房銷售創下9年來的新低，上海的商品房銷售面積也有不小的降幅。“限購令”影響下的熱點城市，已不可避免地迎來樓市“寒冬”。
但這并不能反映市場全貌。根據國家統計局的數據，今年1~10月，全國商品房銷售面積79653萬平方米，增長10.0%，這樣的增幅甚至高于去年同期。
在限購、限貸等行政手段的強力打壓下，今年樓市總體仍保持著較好的銷售成績，讓人頗感意外。業內人士告訴《每日經濟新聞》，強勁的需求將在相當長時間內支撐房地產市場，即便經過這輪調控政策的打壓，房地產業的支柱地位仍難以撼動。
今年銷售或再創新高
近期從媒體上報出的“銷售萎縮”消息，并非市場全貌的真正表現。在11月宏觀經濟數據發布之前，不少機構便預測，今年前11個月，全國商品房銷售仍將保持接近10%的增幅，并可能實現接近9億平方米的銷售面積。
這與樓市今年以來的走勢一脈相承。從年初開始，全國商品房銷售在限購、限貸的政策背景下仍然“逆勢走高”，讓不少人感到意外。
并非所有的限購政策都會阻礙成交。中國房地產學會副會長陳國強向《每日經濟新聞》記者表示，廣大非限購的二、三線城市，貢獻了銷售增幅的大部分；而一些限購力度不夠嚴厲的城市，同樣實現了銷售的增加。
陳國強向記者提供了一組數據：今年前三季度，46個限購城市商品房銷售略漲1%，而其余的非限購城市，商品房銷售量增長了20%。
按照陳國強的觀點，北京、上海等熱點城市受限購政策的影響較大，而不少限購的二線城市，本身外來人口較少，投資需求比例低，幾乎沒有受到這一政策的影響。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也向記者表示，在國家統計局的統計中，“商品房”的概念還包括了部分產權式保障房，這部分成交量彌補了純商品房萎縮造成的空缺。
無論成交結構如何變化，今年商品房銷售實現“豐收”幾無懸念。陳國強認為，由于今年四季度市場相對冷淡，預計全年成交量可能與去年持平。楊紅旭則樂觀地認為，今年的商品房成交仍將有5%左右的增幅。
根據國家統計局的數據，去年全國商品房銷售面積首次沖破10億平方米大關，達到10.43億平方米，為歷史最高。
供需反轉引發政策疑問
調控的“深水區”目前仍在一線城市和熱點城市。在“降價銷售”的背后，開發商面臨的是資金和庫存壓力。
根據鏈家地產市場研究部的統計，截至12月7日，北京商品住宅存量達到130049套，僅用了20天就實現了1萬套的增長。該機構還表示，隨著銷售的萎縮，這樣的庫存高壓將會持續到明年。
熱點城市的情況大抵相似。上海易居發布的報告顯示，截至2011年11月底，我國8個典型城市新建商品住宅庫存總量高達4595萬平方米，比去年同期新增1276萬平方米，增幅約38.44%。
按照該機構的推測，8個典型城市新建商品住宅存銷比為12.9，也就是說，以最近6個月的銷售速度計算，這8個城市的庫存至少需要一年的時間才能完全消化。
楊紅旭向《每日經濟新聞》記者表示，典型城市新建商品住宅存銷比已步入過大區間，房價下行壓力將進一步增大。
事實上，以“限購令”為代表的行政調控手段出臺的目的，便是暫時抑制需求，為保障房和普通商品房的供應爭取時間。在如今供需關系已經反轉的情況下，“限購令”等政策是否存在退出的可能？
楊紅旭認為，明年熱點城市的供需關系仍將維持在高位，這也決定了調控政策已有松動的基礎。但由于政策效果存在滯后期，即便如此，房價也未必實現反彈。
根據北京中原地產的統計，目前已經執行限購的46個城市中，有11個城市將在今年年底和明年初到期，但到目前為止，除海口表態“限購持續”，北京明確將限購納入基本住房制度外，其余城市均未有所表態。
陳國強認為，短期內限購政策不會松動，但在一些重要的時間節點上——如明年“兩會”后、明年下半年——類似的調控政策仍存在調整的可能。
房地產支柱地位難改變
成交量的多寡是反映市場熱度的重要指標。盡管今年利空消息不斷，銷售成績保持高位已經沒有懸念。以房地產業“領頭羊”萬科為例，今年前11個月，萬科累計實現銷售面積1015.3萬平方米，銷售金額1157.2億元，超過了去年全年。
除萬科外，恒大、中海、華潤等房企均提前完成年度銷售目標，龍湖、碧桂園等企業也已接近全年銷售任務。
事實上，盡管個別房企已深陷資金漩渦，但在不少業內人士看來，房地產投資持續維持高位本身說明了行業的吸引力仍然較大。
陳國強表示，城市化進程帶來的龐大住房需求是房地產市場的主要支撐力。楊紅旭也認為，房地產業未來的10~15年都將看好，除城鎮化因素外，人口紅利效應、人均GDP和人均可支配收入的快速增長都是重要的利好因素。
與一些人的預期不同，不少受訪者都向記者表示，經過本輪調控，房地產市場將從爆發式增長階段回歸到穩定增長階段，而并非迎來可怕的衰退期。
楊紅旭表示，即使商品房市場受到擠壓，在保障房建設的拉松下，房地產投資、建設仍將保持一個較高的水平，從而保證其對國民經濟的貢獻。
數據顯示，今年1~10月，全國房地產開發投資49923億元，同比增長31.1%，高出固定資產投資增幅6.2個百分點。“房地產業增加值對GDP的貢獻仍將在5%以上，其支柱地位事實上不會改變。”楊紅旭說。
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